作者：MyGoNews林湘慈
時間：2014-02-24

[房地王/吳正治報導]


財政部最近頻頻對已經實施兩年的奢侈稅政策，放出「修而不廢」的訊息，財政部長張盛和更罕見直接點名，國內民眾名下有3間以上房子的「囤屋情形很多」，預 料奢侈稅修法的內容將會針對這一類的囤屋族，增加課稅年限、提高費率等措施，喜歡買房子、或名下擁有多棟房子的民眾想要少繳一點奢侈稅，就要提早因應。



▲這次奢侈稅將針對名下有多間房子的囤屋族加重課稅。


俗話說：「有土斯有財」，這句話說明了國人喜愛投資或購買房地產的原因，不過不只是台灣，兩岸四地（台灣、大陸、香港、新加坡）的華人社會普遍都因為民眾 喜愛購置房地產，使得這四個地區都有房價不斷上漲、民怨四起的問題，因此各國政府紛紛祭出程度不一的打房措施，以及類似國內奢侈稅的法令來壓抑房價，財政 部這次奢侈稅的修法也會參考這些國家的「打房」法案。

大陸推出限購、限貸令

首先要看的例子就是房價近幾年飆漲超過一倍的大陸城市。大陸當局祭出的打房方案不是課稅，而是在前年初就直接頒布「限購令」、「限貸令」，規定一、 二級城市的每一戶家庭只能買一間房子，而且緊縮房屋貸款的成數在50%以下。在自備款增加、找人頭戶也很麻煩的情況下，「限購令」、「限貸令」一推出立即 讓大陸大都市的房價降溫不少。



▲大陸加重打房政策從不手軟。(圖片來源：重慶市旅遊局)

[房地王/吳正治報導]


在當前房價越來越貴的年代，用來居住的房子不一定要用「買」的，用「租」的也可以。尤其現在房貸利率如此低的情況下，買房子投資、置產的人越來越多，使得租屋市場出現供過於求的市況，租金報酬率也長期維持在低檔區域，此時「租屋族」就是最有利的族群。



▲台灣房價越來越貴，租屋比買屋更加划算。


尤其政府最近幾年大力提倡「居住正義」政策，使得過去只有單純的「優惠房貸」、「興建國宅」，更多出了「合宜住宅」、「社會住宅」以及「住宅補貼」等政 策。其中，「住宅補貼」的政策包括了租金補貼就是專為租屋族提供的優惠政策，如果租屋族自己忽略了這些居住補助政策，等於就放棄自己的權利了。

租金補貼門檻不低

不過，並不是每一個租屋族都可以符合「住宅租金補貼」方案的資格。首先租屋族必須年滿20歲、有配偶（或是年滿40歲的單身），或是與父母住，而且戶籍裡的親屬及配偶名下都沒有自用住宅，才可以符合申請政府租金補貼的資格。



▲買賣雙方都應注意奢侈稅的修法內容。

[房地王/吳正治報導]


已經實施兩年的奢侈稅政策，最近因為各界及官方都提出修正的聲浪而再度變成房地產界的熱門話題，現在傳出奢侈稅可能朝「修而不廢」的方向，預料延長年限、費率等問題將是不動產買賣雙方最關心的焦點。


但如今在眾說紛云的情況下，甚至傳出「買方也要課奢侈稅」、「擁有兩戶以上的屋主要加重稅率」等說法，民眾買賣房屋前，應該對奢侈稅的改變提早因應。



▲買賣雙方都應注意奢侈稅的修法內容。


根據各項媒體所發布的統計資料都顯示，在奢侈稅政策實施的這兩年期間，全台的房價都仍然維持上漲的局面，其中高雄、桃園的房價漲幅甚至超越熱鬧的台北及台中地區，可見奢侈稅並沒有發揮當初政府預期壓抑房價的效益。


所以為了讓房價不要再有不合理的飆漲，不論奢侈稅的政策如何修正，政府肯定不會輕易廢除。此外，財政部已經不只一次對外宣稱「不動產實價課稅」是未來必走 的路，因此由此研判，奢侈稅的政策很可能會實施到不動產實價課稅上路之後，才會出現「落日條款」（意謂由實價課稅取代房地產的奢侈稅條款）。

[房地王/吳正治報導]


雖然台南市的房地產市場在全國的知名度不如南台灣的高雄市，但是最近幾年台南市的房地產業逐漸熱絡卻是不爭的事實，甚至多次在全國新建案拜訪人數排名中，屢次超越高雄市。今年上半年台南市的房地產市場，也隨著全台的房市變化而出現「價跌量增」的走勢。

建案開價下滑

台南市的房地產新建案一向以透天產品為主，根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示，台南市透天新建案及新成屋的每坪平均開價從民國100年第4季開始，就領先全台向上漲，從每坪均價14.1萬元一路上漲到去年最高點19.8萬元，完全不受奢侈稅政策實施的影響。


不過到了去年第3季開始，台南市房地產業明顯受到實價登錄政策的衝擊，新建案單價開始下滑到每坪16萬元附近，並維持了兩季，今年第2季的開價則是比第1 季再下滑了15%左右；如果從最高點19.8萬元／坪起算，第2季台南市透天新建案的開價已經下滑了30.8%，下跌幅度幾乎是全台五大都會區之首。

[房地王/吳正治報導]


自從前一次的房市景氣最低點－民國91年發生的SARS疫情之後，國內的房地產市場就展開了11年的多頭行情，直到現在，這一波多頭的房市都還沒有變成空 頭市場。但是俗話說：「小心駛得萬年船」，任何金融商品或投資市場都不會只有多頭、沒有空頭，所以在此房市一片樂觀的情況下，我們應該學習並警惕房市可能 泡沬的徵兆。



▲房子越蓋越多，要當心房市是否泡沬化的問題。

空屋數大增

房地產市場會不會泡沫，第一個要看的是「供給」和「需求」是否失控？而空屋數量的多寡可以直接顯示出房地產市面上的供需狀況。至於「空屋」的認定， 是根據台灣電力公司計算每戶每月的用電費，如果沒有達到基本度數，就認定這一戶房屋是空屋，這項認定標準也廣為房地產業界使用。


如果空屋數增加，代表供給大於需求，此時若是平均房價還繼續往上漲，房市的泡沬危機就越大；如果空屋數減少，代表供給小於需求，此時房價的溫和上揚就比較理直氣壯，房市的泡沫危機就越小。



▲空屋數太多，也會阻礙經濟的發展。

[房地王/吳正治報導]


今年6月1日之後，俗稱房市殺手的「奢侈稅」（特種貨物及勞務稅）就已經滿兩年時間了，現在各界都在觀察與檢討奢侈稅實施之後，對台灣的房市出現了什麼影響，以及未來該如何對奢侈稅修法，才能讓房地產市場走得更健全。



註：除了台南市為電梯透天產品均價外，其餘為大樓建案均價。

奢侈稅止漲效應有限

根據房地王-新屋在地網的統計資料顯示，奢侈稅實施兩年以來，除了台中市之外，其餘全台各地大樓建案的平均開價仍然呈現上揚的局面，上漲的幅度在 8.6~31%之間，可見奢侈稅實施之後，對新屋及預售建案的價格，並沒有產生官方預期的抑制房價作用，與其他房地產同業所作的調查不謀而合，民眾購屋的 壓力還是越來越大。



▲奢侈稅實施後，對房價的壓抑不如外界預期。

[房地王/吳正治報導]


有鑑於內政部今年初停辦了最高額度200萬元「零利率」的青年購屋貸款方案，因此行政院最近指示財政部，研擬提高現有的「青年安心成家房屋貸款」方案的最 高額度，從現在的500萬元提高到700萬元，貸款年限也從30年延長到40年。但是這樣的措施是否解決年輕人的購屋難題還有很大的問號，如果購屋方法用 錯了，不好的房貸政策反而會年輕人身上的房貸壓力更重。



▲年輕人財力有限，買屋要用對方法。


讓我們舉最明顯的例子，就是今年初預售屋代銷業者為了讓民眾輕鬆付款、買得起房子，率先推出「輕鬆付」的購屋方案，只要在預售建案開工前付出10%的房屋總價，工程期間不必付款（交屋前付10%、銀行＋公司貸款80%），就能輕鬆預訂自己喜歡的房子。

購屋要避免「先享受後付款」

然而，這種付款方式其實和行政院現在要給年輕人更多額度的「青年安心成家房屋貸款」方案一樣，都是要讓年輕人「先享受，後付款」，把房貸額度提高了 看似可以讓年輕人能立即買下喜歡的房子，但是每個月要繳納的房屋貸款也會跟著大幅增加40%（算式是：(700-500)÷500×100%＝40%）。

[房地王/吳正治報導]


行政院經濟建設委員會公布了最新的景氣對策信號，結果繼續亮出代表景氣不佳的黃藍燈，而且這已經是連續第8個月維持黃藍燈，可見國內的經濟景氣並不如年初想像的好，想投資房地產或是股市的人都應該提高風險意識。



▲景氣對策信號分數越往下走，代表景氣狀況越差。

景氣對策信號一目暸然

如果投資人想要依據經濟成長率（GDP）的好壞，決定是否投資房地產，要等上3個月（一季）才會公布一次；如果依據股市的漲勢再決定房市的投資決策，又容易被每天指數的漲漲跌跌給迷惑了。只有這項景氣對策信號是投資大眾公認最簡單、清楚又具綜合性的經濟指標。


景氣對策信號是由行政院經濟建設委員會，每個月綜合國內的製造業新接訂單、製造業成品存貨率、海關出口值、工業生產指數、非農業部門就業、加權股價指數、 貨幣供給M1B、放款、票據交換等9項數據，製訂出綜合判斷分數（五月底公布四月的燈號），然後再依據此分數的位置對應出這個月的景氣燈號。

[房地王/吳正治報導]


全球經濟景氣逐步復甦，民眾繳不起房屋貸款的情形變少了，連帶使得法拍屋案件日益減少，這表示想在法拍屋市場撿便宜的民眾，在法拍案件減少的時刻，出價得更加精準、合理，才能比別人買到更加物美價廉的法拍屋。



▲法拍屋的價格不是廣告說了算。


能不能標下法拍屋取決於你下標的金額，出價太低就會錯失得標機會；出價太高又會白白浪費辛苦錢。所以想要精準的出價，事先的準備工作不可少，至少要先參考以下的五種價格，再決定心目中最後的下標價格。

一、法拍公告底價

首先在每個法拍屋的物件公告裡，都一定會寫明這次法拍屋的公告底價，換言之，你必須出價比這個公告底價高才有得標的機會。千萬別無視公告裡的法拍底價，然後傻傻地研究老半天，最後在法拍屋標單上寫出低於底價的價格，那麼這張標單就會被認定為「廢標單」。



▲法拍屋公告的內容應詳閱清楚。

買氣增13.5％ 中市冠5都

4月移轉棟數 新北台南也成長1成

新北市4月建物買賣移轉棟數，較3月成長11.8％，交易漸增溫。范厚民攝

【張菱育╱綜合報導】全台5大都會區陸續公布4月建物買賣移轉棟數，除高雄僅較3月小幅成長1.3％，台北市增加5.3％外，其餘縣市均較3月增加約1成，房市呈增溫趨勢。台中市4482棟較3月成長13.5％，成長最多，新北、台南分別較3月成長11.8％與10％。

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新北市昨公布4月建物買賣移轉棟數共6859棟，較3月增加724棟、成長11.8％，也比去年同期成長13.5％；前3名分別為淡水區740棟、新莊區732棟、板橋區703棟，林口區增幅最高，較3月增61.4％。

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3都建物買賣 移轉棟數變化

機捷惠林口房市

新北市政府地政局指出，新北市各行政區3月交易量已回升至年前水準，4月份整體交易量則呈現穩定成長的趨勢，林口區因有大批新建案交屋，房市交易件數增加最多。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，目前新莊交易多為總價500~800萬元產品，屋齡30年以上的公寓型及社區管理佳的大樓，最受首購、換屋族群青睞。林口房市受惠於未來機場捷運、影視城及預計2017年完工開幕的北部最大OUTLET，加上低基期房價，房市交易熱。

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高雄僅微幅成長

台中市建物買賣移轉棟數則為4482棟，較3月3948棟成長13.5％，較去年同期成長15.3％，前3名分別為西屯區871棟、北屯區686棟、北區370棟。台中市地政局副局長吳存金表示，台中市有水湳經貿園區BOT開發案等，帶動台中地區發展，不僅建物買賣交易數量增加，且房價沒有下跌，增加民眾購屋信心。
高雄市為3797棟，僅較3月微幅成長1.3％，比去年同期的3401棟成長11.6％。前3名分別為鳳山區594棟、三民區523棟、鼓山區413棟。

輕軌動工有利多

東森房屋高雄分會會長吳國隆說，高雄房價雖上漲，但買氣仍熱絡，因為民眾看房價跌不下來，加上輕軌今年開始動工等利多因素，目前中古屋自住買方佔8~9成，而豪宅市場則較多投資型買方，約佔5成。

全民來查價 銷售期拉長 開價成交價 成落差

實價登錄 新成屋說真話
隨著第2批實價登錄價格揭露 更多房屋成交價猶如「曝曬」陽光下 正在銷售中的新成屋建案也無所遁形 《地產王》帶您一起檢視真實的房價
採訪╱連珠君

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台北市北投區關渡「北歐客廳」的成交價還在4字頭，目前已近銷售尾聲。董孟航攝

新法規強化考試訓練 提升房仲專業 減少糾紛

房仲業一家一家開，營業員素質卻良莠不齊。

封面故事
多數民眾透過不動產經紀營業員（俗稱房屋仲介）購買中古房屋，但房仲業者眾多，專業素質難免良莠不齊。內政部因此修正通過《不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法》，希望提升營業員專業水準，減少房屋交易糾紛。採訪╱潘姿羽 攝影╱財經中心攝影組

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成屋買賣定型化契約 有助提升中古屋市場品質

新法上路 透視屋況
買房子是人生大事，稍一不慎可能慘遭巨額損失。內政部近期發布不動產交易相關新修條文，意在促進市場交易的公平與維護購屋人權益。本期《好屋王》帶你了解新法規，讓你買屋不吃虧。
採訪╱潘姿羽、攝影╱唐紹航

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24品牌滿意度排名 遠雄18%奪冠 太子11%居次

有感建商大評比
近幾年房市推案量大，購屋人的經驗有好有壞。在眾多建商品牌，在消費者心目中，誰是第一名？《地產王》針對20歲以上已購屋民眾問卷調查，究竟哪一家建商，能夠獲得青睞？
採訪╱顏嘉瑩 攝影╱財經中心攝影組

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【顏嘉瑩╱報導】根據《創市際市場研究顧問》針對20歲以上已購屋族群所做調查，在24家品牌建商中，滿意度最高的為遠雄建設，有18.3%的受訪者表示對遠雄建設的產品感到非常滿意，排名第2名則是太子建設，有11.6%的滿意度，第3名由國泰建設拿下，得到10.6%受訪者的滿意肯定。

台灣實價登錄 不如香港透明

港能查歷年交易 「台還穿層紗」

實價揭露 看屋客多4.1％

「沒想像中貴」高價區增幅顯著

實價登錄揭露不少低於市價行情，吳興街公寓每坪43萬元，僅行情價8.6折。莊宗達攝

【吳苡辰、邱煜婷╱台北報導】本周實價登錄資訊正式公布，部分原抱持觀望態度、停止看屋的購屋族，也逐漸「心癢難耐」準備蓄勢待發，根據房仲業者統計，本月15~18日上網預約看屋人次較上周同期增加4.1％，以信義與大安區等高價區增加較多。

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根據住商不動產統計本周一至四，與上周同期網路預約看屋量發現，不僅整體預約看屋量微增，原被外界認定「房價貴森森」的信義與大安區，因被揭露開價與實價成交價有極大落差後，反增加購屋族預約看屋意願，本周佔比分別較上周增加2.6％與1.2％，反觀房價原本就偏低的萬華與文山區，佔比反較上周減少1.7％與2.5％。
根據「不動產交易實價查詢服務網」發現，北市信義區吳興街284巷9弄1~50號之間36坪公寓，總價只要1580萬元、每坪43.5萬元價格，低於當地每坪喊價50萬元的行情。

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實價登錄 16日可查

房市速報錄

台南房市熱 60億大案將進場

「太子峰雲會」已售8成，預計年底前完銷結案。唐郡威攝

【張琬聆╱台北報導】上市建商看好台南房地產潛力，近期陸續進場推案。「太子峰雲會」、「京城鳳凰」銷況佳，年底還有興富發將推出總銷逾60億元的首購大樓「成大城」。不過房仲業者表示，近期房價屢創新高，買方因貸款壓力而猶豫，市場略有滯銷。
太子建設6月推出「太子峰雲會」，目前已銷售8成，太子建設總經理謝明汎信心滿滿表示：「年底前完銷。」
上周正式公開的「京城鳳凰」銷售已逾6成，最近調高價格，從每坪開價18~20萬元調為19~21萬元。該案專案經理丁鐘樹表示，高雄房市已漲一波，連帶牽動台南房市漲幅，估今年房價約上漲10~20％。

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