新法上路 透視屋況
買房子是人生大事，稍一不慎可能慘遭巨額損失。內政部近期發布不動產交易相關新修條文，意在促進市場交易的公平與維護購屋人權益。本期《好屋王》帶你了解新法規，讓你買屋不吃虧。
採訪╱潘姿羽、攝影╱唐紹航

封面故事
輻射屋、海砂屋和凶宅是購屋人避之唯恐不及的產品，但長久以來，房市交易所揭露的屋況資訊不夠充分，讓民眾一不小心就可能買到問題屋。為此，行政院消費者保護會通過內政部提送的《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本修正案》，讓民眾買房可以較安心。
採訪╱潘姿羽　攝影╱唐紹航

內政部在2001年時已公布成屋買賣契約書範本，卻因不具強制力，在實際的房市交易中，仍有屋況載明不清的問題。內政部地政司副司長王靚琇表示，新版成屋買賣定型化契約將於2013年5月生效，屆時企業經營者(如建商、賣方為公司行號）若違反應記載和不得記載事項，消費者可主張求償。政府也可依《消費者保護法》第33條、58條規定對其處以新臺幣6萬元以上、150萬元以下罰鍰。

不屬實可求償

行政院消費者保護會指出，成屋買賣定型化契約規範對象為企業經營者，或受委託的仲介業者。新版範本推動應記載與不得記載事項，不僅保障新成屋買方，也有助提升中古成屋市場交易品質。若民眾發現賣方的屋況填寫不實，應先查明是屋主故意不告知，還是仲介解釋不當；前者可依《民法》求償，後者則依《不動產經紀業管理條例》處行政罰則。
內政部提送的《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本修正案》未來可限制契約書內容，企業經營者須將漏水情形、輻射屋與海砂屋檢測結果，以及是否發生致死情事(凶宅)等房屋現況詳細說明，並增列建物是否為政府列管的山坡地住宅區。王靚琇解釋，由於多數民眾忌諱「凶宅」，因此這次修正案不只規定應註明「持有期間」是否有人意外死亡，就連「持有前」曾發生的事件，也須一併告知。山坡住宅有安全疑慮及議價空間，賣方也應在交易前讓買方知道，以供參考判斷。

明年5月上路

市面上許多成屋為工商混合用地或工業用地，建商常登記為一般事務所，卻以住宅形式販售。王靚琇表示，為避免消費者受不實廣告用語欺瞞，修法後業者應增列建物現況格局與建物型態，清楚標示標的物有幾房幾廳，類別屬於公寓、大樓、辦工商業大樓還是廠辦、其他等型態。且不得使用「受益面積」、「銷售面積」等模糊用語，即便「廣告僅供參考」等標語也不能出現，避免誤導消費者。
住商不動產總部加盟行政處協理吳光華說，過去內政部公布的成屋買賣定型化契約書範本只有參考價值，企業經營者仍可自行擬定合約。如今，內政部推動成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項則有強制力；應記載事項即便建商未明列於合約也具效力，不得記載事項就算建商寫在合約內也視同無效。
目前重要的不動產契約如委託銷售書、要約書都有應記載及不得記載事項規範。成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項則將於明年5月上路。吳光華表示：「成屋買賣定型化契約增加了應記載和不得記載事項規範，不僅對消費者更有保障，整體不動產交易也會更健全。」政治大學地政學系特聘教授張金鶚認為，現階段買方和業者掌握的資訊仍處不對稱，應由政府或非營利組織出面籌組評鑑制度，了解業者是否曾發生交易糾紛。

【成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項概要】

◎應將房屋現況充分揭露
房屋未登記部分、漏水情形、輻射屋和海砂屋檢測、是否為凶宅或山坡住宅
◎應記載房屋現況格局
註明格局為幾房幾廳
◎應記載建物型態
建物型態為公寓、店面、辦公商業大樓、住宅大樓、廠辦或其他型態
◎延遲交屋條款
若業者未依約定日期交屋，消費者可要求業者自交付日起到實際交付日止，每天按已支付價款萬分之二單利價賠償
◎不得使用廣告用語
不得有「廣告僅供參考」以及「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等無法律效力的模糊名詞
◎違法罰則
若業者違反應記載及不得記載事項，消費者主張《消費者保護法》第33條、58條，由政府調查確定後處以新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，得連續罰
資料來源：行政院消費者保護會、《蘋果》採訪整理